A bolha imobiliária vai estourar?

Rodrigo Constantino

Deu na Folha: Ações de construtoras perdem até metade do seu valor em 2013

Empresas brasileiras de construção civil perderam até metade de seu valor de mercado no primeiro semestre do ano, em meio ao fraco crescimento econômico do país, à alta dos juros e a investidores mais avessos a risco.

Brookfield e MRV puxaram a fila, com quedas de 56% e 44%, respectivamente. A seguir veio a Gafisa, com queda de 39%, seguida por PDG Realty e Rossi, com quedas de 36%. No mesmo período, o Ibovespa caiu 22,5%.

Para analistas, o desempenho das ações reflete um misto de fatores conjunturais e específicos de cada empresa. A incorporadora Brookfield, por exemplo, revisou os orçamentos da sua carteira de projetos e ainda sofreu os efeitos de adequação a novas regras contábeis, avaliou a consultoria Lopes Filho.

A Gafisa vendeu o controle da Alphaville para a Blackstone e para o Pátria Investimentos, por R$ 2,01 bilhões em junho, em uma tentativa de animar o investidor com a redução do seu endividamento, mas não conseguiu. E ainda deixou alguns com a impressão de que pode não ter feito a escolha certa.

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Comento: Será isso um indicativo de que nossa bolha imobiliária está prestes a estourar? Assumindo que o mercado financeiro procura antecipar as coisas, o que podemos observar é que há bastante pessimismo com o setor, e eventual risco de bancarrota de algumas empresas. 

Enquanto o ciclo era de alta, turbinado pelo farto crédito público e também privado (mas mais público), as empresas "pedalaram" com vento de popa. Os lançamentos dispararam, o VGV (Valor Geral de Venda) de cada projeto ficou cada vez maior, fusões e aquisições ocorreram aos montes, o custo de capital caiu e, como o negócio é basicamente financeiro acima de tudo, as construtoras acumularam bilhões no balanço. Mas depois vêm os problemas...

O ciclo se inverte, o custo de capital começa a subir, as vendas travam, o crédito fica mais escasso, os esqueletos surgem nos balanços das empresas e os investidores acusam o golpe. É o inverno, e muitas empresas contavam com um verão quase eterno, confiando nos estímulos artificiais e insustentáveis do governo.

No meu artigo "Caixa de Pandora", para O GLOBO, assumi o papel de Cassandra e tentei fazer alertas pessimistas para tentar despertar a atenção de muitos agentes adormecidos e entorpecidos com a bolha. Muitos analistas sequer admitiam a existência da bolha, ou mesmo de uma "espuma". Pensaram que o Brasil tinha condições de expandir o crédito imobiliário a taxas de dois dígitos altos para sempre, pois partiam de base reduzida. 

Qualquer apartamento de dois quartos e sala no Rio custando um milhão, e isso é normal? Sinto muito, mas não funciona assim. Não havia fundamentos sólidos para justificar tanto enriquecimento. E toda uma cadeia da felicidade foi abastecida por essa empolgação: bancos, construtoras, corretores, investidores em imóveis, proprietários etc. Mas dá para continuar assim?

O desempenho das ações do setor diz que não, e eu tendo a concordar. Até porque, se pararmos para pensar melhor, os ajustes nem começaram! O clima pode ser péssimo, a economia não cresce mais, e temos alta inflação. Mas o ciclo de ajuste da taxa de juros está só começando, e estamos em pleno emprego. 

E se a taxa de desemprego começar a subir? O que acontece com a inadimplência? Como essas pessoas todas que assumiram dívidas de 20 ou 30 anos terão condições de honrá-las, com o preço de seus imóveis caindo? Eu sei, é um cenário assustador. Mas possível, se não provável. Melhor se preparar para o pior do que sonhar, sonhar, sonhar... e descobrir que vive um terrível pesadelo!