quinta-feira, setembro 25, 2008

A Casa Caiu



Rodrigo Constantino

“O que sempre fez do Estado um verdadeiro inferno foram justamente as tentativas de torná-lo um paraíso.” (Hoelderlin)

Um dos maiores sonhos de muita gente é ter a casa própria. Naturalmente, casas não custam pouco. Pensem no Robinson Crusoé sozinho na ilha, tendo que construir sua casa por conta própria. Não é nada fácil, nem mesmo uma simples cabana sem luxo. Logo, parece natural que a casa não seja um bem facilmente acessível a todos. Mas justamente por ser o sonho de tanta gente, e não ser fácil realizá-lo, os políticos costumam prometer casas para receber votos em troca. Esquece-se que o “direito à moradia” implica no dever de alguém pagar por isso. E o governo acaba criando inúmeros mecanismos que facilitam direta ou indiretamente a compra da casa própria, principalmente pelos menos afortunados. Ocorre que o governo não produz riqueza, apenas tira com uma mão para dar com outra. Suas intervenções quase sempre distorcem os incentivos no mercado, muitas vezes com resultados terríveis. Isso pode ser parte da explicação para esta crise financeira que vem afetando a economia americana.

Quem tem certa idade lembra-se do fracassado BNH, que financiava o sonho da casa própria no Brasil. O programa deu errado e custou muito para os pagadores de impostos. Mas a mistura de populismo com sonho da casa própria não é monopólio nacional, e existe nos Estados Unidos também. Tornar as casas “acessíveis” tem sido uma meta de todo governo americano, resultando em inúmeros programas e leis. A palavra mágica “acessível” ignora o funcionamento do mercado, que se caracteriza pela livre formação de preços, justamente para permitir escolhas individuais com base sempre em trade-offs. Quando o governo resolve tornar um bem “acessível”, ignorando seu preço de mercado, ele está impedindo o funcionamento adequado do próprio mercado, anulando sua função básica. Ora, o governo pode tornar qualquer bem “acessível”, até mesmo um Rolls Royce. Basta ele destinar recursos tirados de outros locais para subsidiar a produção deste bem específico. Mas isso não pode sair de graça. A única forma de o governo tornar um bem mais acessível é fazer com que outro bem fique menos acessível, destruindo no caminho a liberdade de escolha individual para fazer trocas com base na realidade do mercado. Alguma visão política qualquer, decidida de forma arbitrária por aqueles no poder, substitui a livre escolha dos indivíduos.

A casa própria costuma ser um desses bens escolhidos pelos políticos para ignorar a realidade de mercado. Se seu preço, com base na realidade que leva em conta os fatores de produção e as preferências individuais, impede que uma camada mais pobre da população possa comprar o bem, então o governo entra em cena, como o “herói salvador”, permitindo a compra através de um preço mais acessível. Como não existem milagres nas contas públicas, isso deve ser pago de alguma forma, ou prejudicando outros setores, ou criando uma situação insustentável no setor de casas, inflado artificialmente. Muitas pessoas que em condições normais não poderiam comprar uma casa, passam a ter acesso através da ajuda do governo. Mas como não existe almoço grátis, a conta deverá ser paga algum dia, de alguma forma. Essa não é a única explicação, e talvez nem a mais importante, para a crise americana atual. Mas sem dúvida os incentivos estatais exerceram alguma influência na festa que acabou em ressaca.

Parece curioso tanta gente afirmando que faltou regulação para evitar a crise, se o epicentro da crise foi justamente um setor extremamente regulado como o setor de casas. O governo americano tem sido bastante hiperativo quando o assunto é estimular a compra da casa própria, especialmente pelos mais pobres e mais jovens. De 1994 a 2004, a taxa de crescimento no índice de propriedade de casas para indivíduos com menos de 35 anos foi de 15,5%, bem maior que a taxa para as demais faixas etárias. O crescimento foi bem maior para o grupo dos hispânicos também. Tanto o governo Clinton como o governo Bush promoveram programas destinados à ajuda de jovens e pessoas de baixa-renda na compra de uma casa. Em 1997, por exemplo, a administração Clinton aprovou uma lei permitindo um ganho de capital livre de impostos para a venda da casa principal até o valor de US$ 250.000.

O governo federal também contribui para a compra de casas através da autorização aos estados e governos locais para emitir títulos de hipoteca livres de impostos, os mortgage revenue bonds. Somente esses títulos ajudaram a financiar mais de 100 mil compras por indivíduos de baixa-renda nas últimas duas décadas. Em 1990 foi aprovado o National Affordable Housing Act, e vários outros programas foram derivados deste ato. O Department of Housing and Urban Development (HUD) criou três programas para ajudar na compra da casa própria: HOZ, HOME e SHOP. De acordo com um estudo feito pelo HUD, entre 1992 e 2002 mais de US$ 3 bilhões do HOME ajudaram 270 mil indivíduos de baixa-renda na aquisição de sua casa. Em 2003, a gestão Bush aprovou o American Dream Downpayment Initiative Act, autorizando até US$ 200 milhões de ajuda aos interessados na compra de sua primeira casa. A expectativa era ajudar no financiamento de 40 mil casas por ano.

Esses exemplos são apenas uma pequena amostra, para deixar claro como o governo cria mecanismos de incentivo para a aquisição da casa própria por aqueles indivíduos de menor renda. Logo, trata-se de um setor com bastante intervenção estatal, principalmente quando lembramos que as gigantes hipotecárias foram criadas pelo governo e contavam com sua garantia. Este ponto é extremamente importante, pois essa garantia possibilitou uma alavancagem absurda por parte dessas empresas, de até 50 vezes o capital próprio, fazendo com que elas pudessem assim financiar muito mais gente do que seriam capazes se fossem obrigadas a seguir as forças de livre mercado.

Mas isso não é tudo, apesar de não ser pouco. Um dos principais custos de uma casa financiada é a taxa de juros da hipoteca. Quando o Federal Reserve mantém a taxa básica de juros num patamar muito baixo, por tempo demais, ele cria um forte estímulo ao financiamento da casa própria. Foi justamente o que fez a gestão Greenspan, que segurou a taxa de juros próxima de 1% ao ano por um longo período. Para jogar mais lenha na fogueira, o governo criou regras que dificultaram a compra de ações por parte de grandes investidores como os fundos de pensão, após o crash da bolha de internet. Ou seja, justamente quando o valor das ações estava na “bacia das almas”, os investidores de longo prazo tiveram restrições maiores para apostar em sua recuperação. Somando-se a isso uma taxa de juros absurdamente baixa, a busca desesperada por mais retorno em veículos alternativos foi o único resultado possível. E para piorar um pouco mais o quadro, a regulação estatal cria enormes barreiras para investimentos sem o rating “adequado” das agências de risco. A soma de uma demanda enorme por mais yield com um entrave regulatório de rating resultou no inevitável: produtos criados para atender esta demanda.

Os títulos de securitização de hipotecas com grande mistura de qualidade de devedores no mesmo bolo foram a resposta dada pelo mercado financeiro para atender esta demanda. Com o carimbo de crédito seguro por parte das agências de risco, e uma taxa de juros acima dos demais títulos com o mesmo patamar suposto de risco, esses bonds fizeram a festa de muito especulador. Poucos perderam tempo para questionar porque recebiam mais pela mesma unidade de risco. Naturalmente, não era o mesmo risco, e isso ficou bastante evidente depois do estouro da bolha. Mas a ganância faz parte da natureza humana, o que explica a especulação agressiva por ambos os lados, credores e devedores desses títulos.

Existem outros fatores envolvidos no desenrolar desta crise financeira. Mas estes pontos mencionados acima explicam boa parte do problema. E na origem de tudo, talvez esteja o sonho da casa própria, sem a devida noção de que sonhos não costumam se realizar num estalar de dedos. Sonhos exigem esforço, trabalho duro, poupança, como aprendemos desde criança com a história dos três porquinhos. Aquele que quer pular etapas e evitar o trabalho duro acaba com uma casa de palha, destruída facilmente por qualquer vento mais forte. Se o governo pudesse realizar nossos sonhos com sua “caneta mágica”, o paraíso seria aqui. Infelizmente, ele não pode, e normalmente são essas tentativas de fazê-lo que causam tanto estrago. Agora, o sonho da casa própria ficou mais distante para muitos americanos, e um dos principais motivos foi a “ajuda” do governo. O pior é que muita gente está demandando mais governo para resolver os problemas que ele contribuiu para criar. Não funciona assim. Devemos encarar os fatos da realidade, entender que a casa caiu, quais as causas por trás disso, para podermos consertar as falhas e partir para a construção de um futuro melhor.

13 comentários:

Georges disse...

Rodrigo, qual sua opinião sobre a flexibilização dos direitos autorais proposta pelo MINC? Iniciada pelo Gil e agora continuada pelo seus sucessores.

tandor disse...

Parece curioso tanta gente afirmando que faltou regulação para evitar a crise, se o epicentro da crise foi justamente um setor extremamente regulado como o setor de casas.

O que não entendi: Se o setor era regulado, de quem veio a ordem para começar a dar empréstimos para os caloteiros ?

Logo, trata-se de um setor com bastante intervenção estatal, principalmente quando lembramos que as gigantes hipotecárias foram criadas pelo governo e contavam com sua garantia.

Outra coisa que eu já procurei saber e não achei em lugar nenhum comentando:

1- Que mecanismo exatamente o governo dos EUA tinha sobre as duas companias para que os dirigentes dela criassem tanta fé. Tinha algum contrato dando garantia que o governo dos EUA injetaria dinheiro ? Como se explica todos os executivos terem sido mandados para o olho da rua pelo governo que els tinham certeza que ia salvar eles ?

2- Quem comprou papel de alto risco não o fez por conta própria ? Você quer culpar as companias que estavam vendendo os papeis de alto risco e não os bancos que resolveram comprar por que não souberam calcular o risco, é isso ?

Rodrigo Constantino disse...

Maurício, a garantia era implícita, pelo fato de o governo já ter demonstrado no passado que salva. Moral hazard!

Vc é um cara engraçado: agora culpa os compradores de papel de alto risco também, mas antes inocentou os compradores de casas com alavancagem de alto risco. Por que? Só porque eram pobres???? Vc acha que pobre pode fazer cagada numa boa?

Rodrigo Constantino disse...

Ron Paul sobre o pacote:

http://www.lewrockwell.com/paul/paul479.html

Mauricio disse...

Vc é um cara engraçado: agora culpa os compradores de papel de alto risco também, mas antes inocentou os compradores de casas com alavancagem de alto risco. Por que? Só porque eram pobres???? Vc acha que pobre pode fazer cagada numa boa?

1- Eu não estou jogando a culpa em niguem, estou só tentando entender.

2- Quem comprou papel de alto risco rodou merecidamente, você mesmo defende isso certo ?
Se não avaliaram competentemente o risco, merecem falir, meritocracia, eu nunca discordei disso.
Os bancos que rodaram esse mês, todos tem dinheiro para pagar avaliadores para decidirem sobre o risco do papel, por que não o fizeram ? Niguem obrigou eles a comprarem, assim como a imobiliária controlava o fluxo de hipotecas, os bancos eram as vávulas do fluxo de contratos de risco comprados.

Acredito que isso que falei está correto não ?

3- Por que acho que quem estava comprando as casas não pode ser responsabilizado ?
Oras, primeiro:
Quem disponibilizava o financiamento é que tinha o controle de quantos contratos de risco iam ser feitos, o povo fez o quanto as imobiliárias permitiram. Se uma comporta libera água demais você culpa a gravidade por puxar a agua para fora da comporta, ou a pessoa que abriu demais a comporta ?

Segundo: As imobiliárias tem uma pessoa contratada responsável por calcular o risco nesses contratos de alto risco, quem compra não tem obrigação de fazer essa avaliação, ele decide o contrato pelo risco próprio, não pelo risco que a imobiliária vai correr.

Além disso, eu queria alguns dados para avaliar melhor, mas que ainda não achei em lugar nenhum:

Quem estava comprando essas casas ? A maioria estava comprando uma segunda casa (nesse caso especulação pura), ou era a primeira ?

A Fannie Mae e a Freddie Mac foram criadas pelo governo, ok. Mas até onde li elas tinham total autonomia administrativa (agora já não tem mais, agora de fato o governo é dono da maior parte). Está muito jogada essa teoria de "garantia implícita faz o administrador fazer burrice", ainda estou procurando algum fato mais concreto que explique a rasão de terem feito tanta burrice, só não entendo por que até o momento você não levantou a hipótese dos executivos de ambas terem sido incompetentes, assim como os bancos que compraram esse monte de contratos de alto risco, isso foi cagada deles, não funciona assim em um regime liberal ?

Dr. Ned Kelly disse...

Rodrigo, nessa voce pisou na bola. Ron Paul é financiado pela escoria dos white supremacists, KKK e toda ordem de anti-semitas, holocaust deniers, etc... durante sua campanha, havia até um grupo chamado "Muslins for Ron Paul" (para o bom entendedor...).
Em suma, mesmo que Ron Paul esteja certo, a opiniao dele passa a ser absolutamente irrelevante, fica tao irrelevante quanto a opiniao do Mauricio Tandor.....e por isso tenho que dizer: RON PAUL MY ASS !!

Daniel Presser disse...

"Se uma comporta libera água demais você culpa a gravidade por puxar a agua para fora da comporta, ou a pessoa que abriu demais a comporta ?"

Caramba... Quer dizer que os compradores de casa são uma espécie de força natural, enquanto que os que "abriram a comporta" são seres conscientes e racionais?

Boa. Muito boa. Excelente!

tandor disse...

Ué, e você quer culpar uma massa de compradores "analfabetos" em economia simplesmente por comprarem ?

Basta inverter a situação para concordarem comigo:
Para evitar o desastre que rolou, você ficaria doutrinando as pessoas a não pedirem crédito, ou cobraria mais responsabilidade dos fornecedores ?


isso oque você teria feito ?

Daniel Presser disse...

"Ué, e você quer culpar uma massa de compradores "analfabetos" em economia simplesmente por comprarem ?"

Ué, você quer dizer que há castas de pessoas? As capazes e as incapazes?

Grande humanista, você.

bebeto_maya disse...

Eu discordo em alguns aspectos, mas concordo com a bendita analogia do governo, acho que é a síndrome da cicuta, ou do tabaco, quando os colonizadores chegaram na América, achavam que o tabaco amenizava a depressão, melhorava a respiração e afastava o mal-estar. Quando começaram a adoecer, pararam de fumar? Não. Fumaram mais, na esperança de curar seus males. Até Freud morreu assim, achando que seus charutos diminuiam seu câncer no palato. Essa gente que pede mais intervenção do governo faz a mesma coisa, quanto pior, mais governo.

A questão da casa própria passa por um sem fim de variáveis, como os terrenos, a região, juros, financiamento etc.

Quando o governo entra desregula o ecossistema, porém nem sempre: As taxas de juros e os impostos para a aquisição de um PC, no Brasil, eram altíssimas, com o PC Conectado, programa do governo federal, houve isenção para fabricantes e montadoras que fornecessem equipamentos até R$2000,00, visando exatamente oferecer pc's a baixo custo para uma população carente. O resultado foi fantástico, as vendas de micros quadruplicaram, a inclusão do sistema Linux barateou a produção, gerando concorrência num setor saturado pela Microsoft, e a especulação foi a deriva. Inclusive me lembro de você falando que adquirir um computador no brasil com 1000,00 era impossível, entretanto numa época em que com 1000,00 você já entrava numa loja e adquiria seu sistema básico para trabalho.

O mercado às vezes não funciona, e uma política econômica baseada numa correta intervenção estatal pode ser benéfica, sim. Embora na maioria das vezes não seja.

Daniel Presser disse...

Esse seu exemplo tá mais pra um caso onde o governo deixar de intervir fez mais bem do que mal... Especialmente por que, nesse caso, há ainda algumas regras idiotas que seguram o mercado. Uma delas é a obrigação de usar Linux, quando o Windows sai quase de graça nas grandes montadoras (Dell, por exemplo). Além da obrigação de TER um sistema operacional, seja ele qual for.

tandor disse...

Ué, você quer dizer que há castas de pessoas? As capazes e as incapazes?

Grande humanista, você.


Na verdade, você pode voltar mais atrás onde escrevi que não acho justo culpar as pessoas por consumir o que ofereciam. E sim, existe assimetria de informações entre os financiados e os financiadores.

Esperar que a população magicamente resolva parar de tentar comprar casa quando surge uma "promoção" dessas, beira o socialismo hipotético ...

Aprendiz disse...

Caro Bebeto Maya

Eu diria que o caso dos computadores foi um exemplo de anti-intervenção. Impostos extorsivos são intervenção. Entendo que a anterior intervenção do governo (impostos extorsivos que levam a um mercado sub-abastecido) ao ser parcialmente aliviada (infelizmente apenas para alguns bens) liberou as forças do mercado para fornecerem produtos a melhores preços.

No caso da crise das hipotecas, nos EUA, pelo que lí de alguns economistas (como Thomas Sowell) a intervenção foi muito mais forte do que o Constantino contou. Houve forte pressão de organizações semi-estatais (supostamente independentes, mas que mamam nas tetas do governo) sobre os agentes financeiros para que estes liberassem financiamentos para devedores com menos capacidade econômica.