terça-feira, julho 02, 2013

A bolha imobiliária vai estourar?

Rodrigo Constantino

Deu na Folha: Ações de construtoras perdem até metade do seu valor em 2013

Empresas brasileiras de construção civil perderam até metade de seu valor de mercado no primeiro semestre do ano, em meio ao fraco crescimento econômico do país, à alta dos juros e a investidores mais avessos a risco.

Brookfield e MRV puxaram a fila, com quedas de 56% e 44%, respectivamente. A seguir veio a Gafisa, com queda de 39%, seguida por PDG Realty e Rossi, com quedas de 36%. No mesmo período, o Ibovespa caiu 22,5%.

Para analistas, o desempenho das ações reflete um misto de fatores conjunturais e específicos de cada empresa. A incorporadora Brookfield, por exemplo, revisou os orçamentos da sua carteira de projetos e ainda sofreu os efeitos de adequação a novas regras contábeis, avaliou a consultoria Lopes Filho.

A Gafisa vendeu o controle da Alphaville para a Blackstone e para o Pátria Investimentos, por R$ 2,01 bilhões em junho, em uma tentativa de animar o investidor com a redução do seu endividamento, mas não conseguiu. E ainda deixou alguns com a impressão de que pode não ter feito a escolha certa.

[...]

Comento: Será isso um indicativo de que nossa bolha imobiliária está prestes a estourar? Assumindo que o mercado financeiro procura antecipar as coisas, o que podemos observar é que há bastante pessimismo com o setor, e eventual risco de bancarrota de algumas empresas. 

Enquanto o ciclo era de alta, turbinado pelo farto crédito público e também privado (mas mais público), as empresas "pedalaram" com vento de popa. Os lançamentos dispararam, o VGV (Valor Geral de Venda) de cada projeto ficou cada vez maior, fusões e aquisições ocorreram aos montes, o custo de capital caiu e, como o negócio é basicamente financeiro acima de tudo, as construtoras acumularam bilhões no balanço. Mas depois vêm os problemas...

O ciclo se inverte, o custo de capital começa a subir, as vendas travam, o crédito fica mais escasso, os esqueletos surgem nos balanços das empresas e os investidores acusam o golpe. É o inverno, e muitas empresas contavam com um verão quase eterno, confiando nos estímulos artificiais e insustentáveis do governo.

No meu artigo "Caixa de Pandora", para O GLOBO, assumi o papel de Cassandra e tentei fazer alertas pessimistas para tentar despertar a atenção de muitos agentes adormecidos e entorpecidos com a bolha. Muitos analistas sequer admitiam a existência da bolha, ou mesmo de uma "espuma". Pensaram que o Brasil tinha condições de expandir o crédito imobiliário a taxas de dois dígitos altos para sempre, pois partiam de base reduzida. 

Qualquer apartamento de dois quartos e sala no Rio custando um milhão, e isso é normal? Sinto muito, mas não funciona assim. Não havia fundamentos sólidos para justificar tanto enriquecimento. E toda uma cadeia da felicidade foi abastecida por essa empolgação: bancos, construtoras, corretores, investidores em imóveis, proprietários etc. Mas dá para continuar assim?

O desempenho das ações do setor diz que não, e eu tendo a concordar. Até porque, se pararmos para pensar melhor, os ajustes nem começaram! O clima pode ser péssimo, a economia não cresce mais, e temos alta inflação. Mas o ciclo de ajuste da taxa de juros está só começando, e estamos em pleno emprego. 

E se a taxa de desemprego começar a subir? O que acontece com a inadimplência? Como essas pessoas todas que assumiram dívidas de 20 ou 30 anos terão condições de honrá-las, com o preço de seus imóveis caindo? Eu sei, é um cenário assustador. Mas possível, se não provável. Melhor se preparar para o pior do que sonhar, sonhar, sonhar... e descobrir que vive um terrível pesadelo!

15 comentários:

Emerson Luís disse...

SE a bolha vai estourar? A questão é QUANDO e COMO. Claro que o governo petista fará tudo o que puder para que estoure depois das eleições.

Será que só com o estouro da bolha e uma recessão é que deixarão de votar no PT?

* * *

VitorGrando disse...

Rodrigo, uma pergunta de ordem prática: essa, então, NÃO é uma hora boa para comprar um imóvel, correto?

Alberto Dias disse...

Rodrigo, estava pensando em me tornar corretor de imóveis. Mesmo com essa notícia desanimadora, é bom eu fazer? hahaha

Pode me dar esse conselho?

Anônimo disse...

Se a bolha estourar, será bom para os corretores.

Alex disse...

Tudo indica que essa bolsa vai estourar, e logo.
Mesmo em cidades menores do interior, os preços subiram de forma ridicula.
Uma casa que em 2008 valia 120 mil, hoje falam em 650 mil.
Totalmente sem sentido.

Joao disse...

Pessoal... Tem várias materias no blog do bolha imobiliária... Visitem.

Abraços

Anônimo disse...

Está de férias hoje?
No feedly só aparece o seu blog!

Espero ter juntado uma grana quando (se) a bolha estourar.

O Sashida diz que há uma grande chance do governo socorrer os financiamentos da caixa subsidiando as parcelas caso a bolha estoure. Você acredita nisto?

Grato,
Alvaro

Alberto Dias disse...

Anônimo, você pode me explicar como será melhor para os corretores, caso a bolha estoure?

Abraços!

Alberto Dias disse...

Seu raciocínio é este:

Como está se desenhando uma crise econômica, muitas pessoas vão vender seus imóveis, por não terem condições de pagar. Foi nesse sentido que tu falaste?

Anônimo disse...

Tem um outro fator, a Caixa é maior banco que faz financiamento de imobiliário ela praticamente que puxa o juros dos outros bancos para baixo , a Caixa esta com um pepino grande da OGX, que vai bater na contabilidade dela ano que vem, o governo esta sobre pressão para investir em infra estrutura e para piorar época de eleição, dois fatores que vai tornar o mais caro a caixa emprestar dinheiro para financiamento imobiliário.

Anônimo disse...

A parte de financiamento que vem da poupança e FGTS é subsidiada.
De forma voluntária de quem aplica em poupança e de forma obrigatória no FGTS.
O que corrige monetariamente estas contas é uma coisa que ninguém sabe a metodologia de cálculo que se chama TR e ela tem sido próxima a zero enquanto o IPCA é 6%.
Com isto, os saldos devedores dos empréstimos estão congelados e a taxa de juros real paga pelos que financiaram são bem módicas.
É claro que para pagar a prestação é necessário o emprego, mas em termos reais, dado estes subsídios, elas tem sido decrescentes.

Anônimo disse...

A bolha já está estourando, vemos "promoções" com descontos de até 30% das imobiliárias, elas estão com estoques altos e ficando sem caixa. Então, não é hora de comprar. É pra deixar cair ainda mais. Um apartamento de dois quartos na zona sul do Rio (Botafogo, Copacabana, Flamengo) NÃO vale 1 milhão de reais. E digo mais: sequer 500 mil...

Anônimo disse...

Olha ai

Veja: Megainvestidor imobiliário abandona o Brasil e fala em crise em 2014

http://observadordomercado.blogspot.com.br/2013/06/veja-megainvestidor-imobiliario.html

Anônimo disse...

Escuto dessa tal bolha imobiliária desde 2010. Uma hora alguém acerta.

Anônimo disse...

A bolha já estourou, só precisa ser noticiada na imprensa. Já não estão vendendo imóveis como antes, podem notar pelo grande aumento de anúncios em sites como olx, bom negocio entre outros. Também podemos notar que as placas nas fachadas dos empreendimentos já estão fazendo aniversário. Algumas imobiliárias do interior de SP já estão fechando as portas, algumas estão convencendo os proprietários a alugarem para gerar caixa. O "oba oba" da especulação chegou ao fim, ou baixam os preços ou não vendem.